Kelly Fagundes de Faria, Especialista em Direito Notarial e Registral explica as principais dúvidas sobre incorporação imobiliária e efeitos jurídicos. Confira:
XM: O que se entende por incorporação imobiliária?
Kelly: A incorporação imobiliária é uma atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, ou seja, é a possibilidade de vender, durante a construção, unidades autônomas imobiliárias – “venda na planta”.
XM: Quem pode figurar como incorporador?
Kelly: O incorporador, pessoa física ou jurídica, pode ser tanto o proprietário do terreno, quanto o promitente comprador, seu cessionário ou promitente cessionário, o construtor e até o corretor de imóveis. O incorporador é a chave do negócio, sendo ele a figura que vende a fração ideal do terreno com compromisso de vincular, a referida fração, uma unidade autônoma futura correspondente.
XM: Qual a segurança jurídica do registro da incorporação imobiliária?
Kelly: A segurança jurídica de uma incorporação imobiliária consiste na obediência fiel das exigências previstas no art. 32, da Lei 4.591/1964, dentre elas, o título de propriedade do terreno, certidões negativas fiscais do imóvel, do alienante e do incorporador, histórico de propriedade dos últimos 20 (vinte) anos, projeto de construção devidamente aprovado, dentre inúmeras outras exigências.
XM: Quando posso colocar à venda suas unidades futuras?
Kelly: Após cumpridas todas as exigências prescritas na Lei nº. 14.591/64 com o consequente registro da incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente é que o incorporador pode dar início à comercialização das unidades e formalização dos contratos/escrituras junto aos adquirentes.
XM: O que se entende por patrimônio de afetação e quais os seus efeitos?
Kelly: Patrimônio de afetação é a garantia de que o imóvel, objeto da incorporação, seja protegido de qualquer ação que impeça à construção das unidades futuras. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Ele pode ser constituído a qualquer momento, no Registro de Imóveis, mediante averbação na matrícula do terreno, e até antes do registro do memorial de incorporação, conforme Enunciado 324 da IV Jornada de Direito Civil.
XM: A permuta é uma modalidade de negócio que vem sendo utilizada na incorporação imobiliária?
Kelly. Sim. A permuta é uma modalidade de negócio que vem sendo utilizada com muita frequência quando se trata de incorporação imobiliária, pode-se dizer que hoje é o principal meio pelo qual as construtoras e incorporadoras vêm se utilizando para a realização de seus empreendimentos imobiliários. Por ser altamente interessante para todos os envolvidos é de extrema importância uma assessoria jurídica cuidadosa e atenta no intuito de que todos obtenham o sucesso almejado na implantação do empreendimento imobiliário.
XM: Quando encerra a figura da incorporação imobiliária?
Kelly: Finalizada a construção, com o ‘habite-se’ e a CND (certidão negativa de débito) do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social) averbados nas matrículas competentes, dá-se por encerrada a figura da incorporação imobiliária.
“Conforme se observa, a atividade da incorporação imobiliária é altamente complexa. É exigido do incorporador uma série de atos que antecedem a construção. Apenas com o registro do memorial de incorporação é que o incorporador fica autorizado a comercializar o produto da incorporação imobiliária, ou seja, as unidades autônomas. Celebrado o contrato de compra e venda com os adquirentes, nasce a obrigação de construir e entregar as unidades no prazo estabelecido no contrato, encerrando com a “habite-se” e CND do INSS. Não há dúvidas, outrossim, que todo o tramite deve ser devidamente acompanhado por profissionais devidamente capacitados e habilitados no sentido de permitir que tudo ocorra dentro das diversas linhas de exigências que apresenta todo o empreendimento” sintetiza Kelly.